2023上半年，“保租房”和“新市民”两大概念在住房租赁行业的“头条”中热搜不断。
在第六届中国住房租赁产业高峰论坛上，珊瑚数据CEO梁志勇受邀参会，并带来题为《保租体系下的新市民租赁行为洞察》的演讲，跟现场嘉宾详细解答与深度探讨——保租体系具体是什么？在此体系下，新市民的租赁行为又会发生何种变化？未来的行业格局又会怎样？（文末附本次演讲报告的免费下载方式）
2020年，中国非流动人口城镇化率为63.9%，户籍人口城镇化率为45.4%，这“缺口部分”就是新市民群体。虽然在统计上被归为城镇非流动人口，但他们大多还没有本地户口，或者才刚刚落户两三年，目前全国这一群体的规模达到3亿多人，占总人口比例超过20%。
2021年3月，全国人大四次会议中首次在政府工作报告中提到了“新市民”一词，报告说明——“尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难”。
2022年《关于加强新市民金融服务工作的通知》（银保监发（2022）4号）将“新市民”概念进一步明确为：包括因本人创业就业、子女上学、投靠子女等原因来到城镇常住，未获得当地户籍或获得当地户籍不满三年的各类群体，包括但不限于进城务工人员、新就业大中专毕业生等。
新市民包括但不限于青年白领、厂区蓝领、农民工、大学生专业人才、企业管理人员等群体，他们年龄跨度较大，大多分布在在20-40岁。
若进一步细分，新市民则可大致分为“草根进城”、“社会小白”、“务实打拼”、“家庭团聚”、“小资学生”、“创客/白领”、“奋斗情侣”、“外籍”、“专才”、“企业中高管”共10类。
基于以上10种形态，再结合中国社会科学院课题组的调研报告，我们能描绘出一幅“新市民”的典型样貌，有以下5大主要特征：
比如珊瑚数据近期调研的一对来深打拼的大学应届生，在他们身上，就具备了新市民的多个特点。
在居住方面，根据珊瑚数据的“住斯洛模型”能得出，新市民主要有3类居住需求：
都说租房是给社会新人上的第一堂课。曾经大多80后、90后租客都有在“租房战场”上频频踩雷的经历，一味地忍气吞声让部分“黑房东”、“黑中介”越发嚣张。
据珊瑚数据统计，截至2022年底，在小红书上搜索“租房避雷”、“租房维权”等关键词，能查找到近5万条相关笔记，黑猫投诉反馈平台上也有3万多条满是义愤填膺的控诉。
其中，“不退押金”是出现得最频繁的字眼，如果按一个人动辄四位数、多至五位数的押金来算，仅这些被网络收录的未退还押金事件中，总金额就已达到了上亿元；“随意克扣押金”、“霸王条款”也是其次年轻人租房的两大雷区。
据《2022年深圳新市民租住行为洞察报告（白领篇）》统计，“租金水电等费用不透明”是租客最介意的因素，甚至不少人的水电气费用比一个月房租还高，狠狠掏空了打工人的“血汗钱”。
作为与互联网共生的一代人，如今00后已渐渐成为租房市场中的主力军。他们善于利用网络资源，通过种种线上平台提前洞察了社会中（租房、职场、购物等）可能潜在的“雷区”，打破了往届毕业生信息差的劣势，更善于向外界发声和拿起法律武器进行维权。
同时，作为被飞速增长的中国经济滋润的一代人，00后的成长环境优越，见识过什么是好的东西，就会追求更好的，在遇到残次房源和无良房东时不再忍气吞声或花钱消灾。
近年，有关政策表明已完成保障性住房体系，明确了保障性住房、商品住房两个类别。市场归市场，保障归保障。
今年的行业参与者，明显多了很多国企，这跟2019-2022年期间的中央奖补政策有必然关系。原有的政策目标是培育专业租赁住房运营机构，目前看来已经初见成效。
如果用海陆空三军来比喻，市场上二房东就像陆军，善于打地面战，获取领地，但资源条件过于分散，阵地区域性，过度追求坪效，容易抬高居住成本，压缩租住空间。
国企可比喻为空军，他们从政策中来，能够按照政策要求达成目标，推动行业规范经营及做好盘活存量资产的供应等工作，但目前缺乏陆军的作战经验，仍需补给专业技术人员及行业经验。
而金融机构可比为海军，由于行业自身投入大，回收周期长等特点，行业发展初期依然需要大量资金灌溉。
有别于过去1.0（独栋式公寓），2.0（集中式长租公寓），3.0（大型租赁社区）的形态，如今新生的4.0则为规模化租赁社区。该类型租赁社区是由政策支持、国企主导、社会参与的一种主要形态。
现在，租赁市场金字塔型的结构越来越明显了，而且是个“中间瘦身”的金字塔——塔基（低端租赁）越来越厚实，塔腰（中端租赁）越来越狭窄，而塔尖（高端租赁）越来越耸立。
规模化租赁社区4.0是基于城市级战略，自上而下的一种打法，我们也可视其为城市的租金稳压器，由于它覆盖区域广、房源规模大，对于调节区域租金的涨跌幅尤为重要。
正如新的项目入市，往往要参考该类项目作为基准，做好定价模型，价格将围绕基准上下波动。
这种打法，过程中肯定会遇到很多问题，如目前由于快速放量，拿房成本会透支未来3年的租金涨幅，但是对于远期来说，租金稳压器的作用明显，可以有明显效果地调节居住成本，吸纳新市民。同时，由于租金价格平稳也能为城市资产保值提供支持，对稳住人口、稳住居住成本、稳定资产价格有基础性支持作用，从长远来看，利大于弊。
现阶段普遍租金下行，据统计，2023年一季度重点40城中，15个城市的住房租金环比小幅上涨，25个城市的住房租金环比下跌。
与2022年一季度相比，仅有5个城市住房租金同比上涨，其余34个城市住房租金同比下降。
根据珊瑚智库专家李宇嘉表示，租金下跌，除了供应量大，更主要的原因是对“高租金”的承担接受的能力下降。租金下跌、房子不好租出去，普通打工人转到外围租房等等，反映了整体租赁需求的疲软。另一面，高端租赁需求旺盛，带动中心区的租赁交易活跃，这类物业的租金也在涨价，这就是当下租赁市场的现实。
未来保租房入市，首先打掉的就是租差。需要企业做好资产测算模型，提升风险意识。珊瑚数据基于多年行业经验，走访了大量行业专家及各种项目，建立了一套适应住房租赁行业的投资测算体系——珊瑚投测。
由于行业依然是一个可计算投入与收益的行业，因此，可结合珊瑚数据的底层数据，提高项目风险对抗能力，避免拍脑袋造成巨大的经济损失。
近年来，大量针对租赁住房的政策相继发布，2021年作为十四五开局之年，《政府工作报告》、《十四五规划纲要》等党和国家的重要文件均以较大篇幅关注住房租赁发展，且国家扶持租赁市场发展的政策频出。
保障性租赁住房正式从供给端发力，已成为全国各核心城市的重点工作之一，如今，保租房已成为了整个城市、行业的共识，我们该支持并致力推动其发展。
同时，保租房认定书、政府补贴、行业管理标准等，特别是由主管部门颁发的认定书，毫无疑问是涉及投融建管退中的核心战略资源。
企业应该迫切建立与政府对话的能力，了解政策动作，规划意向等，对于民营住房租赁企业，更应该打开领空，所谓鹰击长空，获得更为广阔的发展空间。
最后，希望各专业化运营企业具备与政府、项目、租户的对话能力，获得更好的发展。